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不動産向け融資過熱 国内不動産への投資は慎重に

FPトガクレです。

 

国内不動産が活況です。

 

国土交通省が3/19に発表した地価公示でも「全国・全用途平均」で+1.2%と4年連続の上昇となりました。

 

同様にJ-REIT(国内不動産投資信託)も堅調で、3月の月次レポート(日本証券取引所の)でも海外投資家の買い越しが見られています。

 

理由としては歴史的な低金利であったり、オフィス需要が相変わらず堅調な事などあると思いますが、中長期的な視点では個人投資家は国内不動産への投資は慎重に行動したほうが良さそうです。

 

 

不動産向け融資の過熱

 

不動産向けの融資 バブル期並み過熱

 

 金融機関による不動産業向け貸し出しが1980年代後半のバブル期並みに「過熱」している、と日本銀行が17日に発表した「金融システムリポート」で指摘した。今後の不動産市場の動向が銀行に与える影響を注視していくとした。
 昨年10~12月の不動産業向け貸出残高は、国内総生産GDP)比で14.1%。過熱でも停滞でもないとされるトレンド(12.8%)を大きく上回った。バブル経済が崩壊する前の90年末以降初めて、過熱と判断した。

 2019年4月18日 朝日新聞7面より一部抜粋

 

記事ではその後、「低金利が続くなか、利ざやを求めて地方銀行を中心に不動産業向け融資を増やしたことが背景にある」と続けている。

 

記事にもあるように、歴史的な低金利により経営が逼迫している地方銀行が、利益を求めて不動産投資へ誘導していることが影響しています。

 

2019年4月現在、銀行は生き残りに必死です。


2018年のスルガ銀行のシェアハウス不正融資を覚えている方も多いでしょう。

 

これまで銀行は日銀よりお金を借りてそれを顧客に貸し出せば、金利差で利益を得られるビジネスモデルを展開してきました。

 

しかし日銀のマイナス金利政策により、これまでのビジネスモデルはあっけなく崩壊しました。

 

生き残りに必死な銀行は、なりふり構わず企業努力?をした結果、スルガ銀行のような不正融資が発覚してしまいます。

 

スルガ銀行は極端だとしても、地方の銀行は特に厳しいわけですから、必死に営業をかけてきます。

 

ネットでも投資記事を読んでいると、最終的に不動産投資に誘導されるもの多いですよね。

 

銀行と仲介業者のタッグマッチでしょうか?(笑)

 

金融庁も不動産への安易な投資に目を光らせており、2018年の10~11月にかけて行った「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査」の集計結果を2019年3月28日に公表し、その中での「投資家への注意喚起」で適切な投資を求めています。

 

j-reit

J-REITも堅調

 

こちらをご覧下さい。

 

reit

引用:不動産投資情報ポータル J-REIT市況月次レポート 2019年3月より

 

青色の「東証REIT指数(配当無し)」は、株価が絶好調の2017年に低迷していたものの、徐々に回復。2019年は大きく伸びています。

 

東証の部門別売買状況で確認してみても、個人は売りが圧倒的に多い(利益確定売りか?)のですが、海外投資家は買い越しています。

 

また、リートの内訳として住宅は伸び悩んでいますが、オフィスとホテルの需要が引き続き高いことが影響しています。

 

それでも個人投資家が不動産投資に慎重にならざるを得ない理由

 

現在は堅調なJ-REITも、海外投資家の割合が多いという事は、価格が急落するリスクも考えられます。

 

海外投資家は動きがとても早い。しかもその結果(売買の動向)は分かるのに結構時間がかかる。

 

「なんか下がったな」 ⇒ 「実はあのとき売ってたんかーい!」みたいな

 

歴史的な低金利と好景気によるオフィス需要、外国人観光客増によるホテル需要により、不動産価格はこれまでしばらく堅調でした。

 

そして大方の予想は「2020年のオリンピックまでは大丈夫だろう」です。

 

しかしこういう予想は大抵外れます

 

そうなる前にみなさん全力で逃げますから(笑)。

 

日本は少子高齢化で不動産(特に住宅)が余るのは、残念ながらすでに確定しています。

 

短期的に上昇トレンドに乗っかってみるのは良いでしょう。

 

しかし、パソコンの前でずっと見ていられる専業トレーダーならともかく、いきなり海外投資家が大量の売りを浴びせてきたら個人投資家は逃げられません

 

中長期的に国内不動産に多くの資本を投下するのは、この価格が落ち着いてからの方が良さそうです。

 

ちなみに私の保有していたJ-REITは、2018年末で一旦すべて売却しました。

 

リーマンショックの時に購入し、株価低迷時も安定した分配金が貰えましたので、思い入れもそれなりにありました。

 

あの時は先が見えない株価の急落におびえ、利回りの良いJ-REITをおそるおそる物色したのを覚えています。

 

手放すのは早いとも思いましたが、株の格言「頭と尻尾はくれてやれ」ってやつです。

 

ちょうど5年の方のNISAの整理をしていたのもありますが。

 

話を戻します。

 

不動産やJ-REIT価格はまだしばらく堅調だとは思いますが、2019年は暴落へのチキンレースになる可能性も捨てきれません。

 

中長期的な視点からは国内不動産への投資は様子を見た方が良さそうだと考えています。

 

それにしても最近は国内債券は相変わらず金利低いし、株は国内・海外ともに高いし、海外リートもだいぶ上がってきました。金は少し下がってきたけど割安というほどではないし、為替は111円台でウロウロしてるだけ。高止まりしてる原油は暴落が怖いし。中長期の個人投資家に良い投資先はあるんでしょうか?

 

おっと愚痴が長くなりました。

 

投資は自己責任でお願いします。